Aandachtspunten bij het kopen van een huis in Griekenland en specifiek op Kos.

Eigendom

Het is inwoners van de Europese Unie toegestaan een woning in Griekenland te bezitten. De Europese ingezetene heeft hierbij dezelfde rechten en plichten als een Griek. Voor de grensgebieden, als Kos, geldt dat de Prefect officieel toestemming moet geven voor vestiging ( N. 1892/90 artikel 26) In de praktijk wordt deze toestemming zonder bezwaar gegeven zodat vestiging op Kos vrij is.

Het vinden van een woning

Voor het verkrijgen van een woning zijn er grofweg drie opties: een bestaande woning kopen, het kopen van nieuwbouw of het zelf verwerven van grond en bouwen van een woning. De laatste optie is vooral interessant voor mensen met een flink portie doorzettingsvermogen en een gedegen kennis van de lokale onroerend goed markt. Bij het zelf bouwen van een huis zijn er veel valkuilen, vaak mag maar een klein stuk land worden bebouwd afhankelijk van het bestemmingsplan. Verder zijn er talloze procedures te doorlopen in verband met bouwvergunningen, aanleg van water en elektra, sociale verzekeringen van uw werknemers… U bent als opdrachtgever namelijk ook werkgever. Verder is een hoop tijd nodig, eigenlijk dient u altijd ter plekke te zijn!

Het kopen van een bestaande woning is daarom makkelijker. Het vinden echter niet. Via internet is er nog weinig aanbod. Een bestaand huis vindt je vaak “van horen zeggen” of via de kleine advertenties in de lokale krant (ΤΟ ΒΗΜΑ ΤΗΣ ΚΩ, Μικρές Αγγελίες) Vragen en goed rondkijken kan uiteindelijk het huis van uw dromen opleveren. Let op dat de vraagprijs vaak een minimum prijs is! In tegenstelling tot Nederland wordt er niet boven de koopprijs ingezet. Sterker: de gemiddelde Griek is een meester in het onderhandelingsspel en voor u het weet heeft hij u alle door hem geroemde extra voordelen van zijn woning bovenop de vraagprijs doorberekend.

Kos kent ook een aantal makelaars. Dit is in Griekenland echter een vrij beroep, iedereen kan zich als makelaar laten registreren bij de kamer van koophandel. De kwaliteit is dus erg afhankelijk van de persoon. Sinds 1999 bestaat een beroepscode voor makelaars aangesloten bij de Σύνδεσμος Ελλήνων Κτηματομεσιτών (ΣΕK). Deze zijn echter niet overal vertegenwoordigd. Vraag daarom referenties van anderen voordat u met iemand in zee gaat.

Bij nieuwbouw kunt u rechtstreeks zaken doen met de projectontwikkelaar. Dit scheelt u in ieder geval een hoop extra kosten voor de makelaar. In tegenstelling tot de particuliere markt is de vraagprijs de koopprijs en valt er ook te onderhandelen over extra’s. Verder is er ook het voordeel dat u kunt meebeslissen over de inrichting van uw eigen woning of appartement. Nieuwbouw voldoet ook aan de laatste constructie eisen op het gebied van aardbevingsbestendigheid. Bij nieuwbouw bestaan ook minder risico in verband met de “titels” van de woning (overerving). Instappen in een project kent dus veel voordelen. Maar ook bij nieuwbouw geldt dat u zich goed moet oriënteren en vooraf referenties moet vragen omtrent de bouwer. Zoals met alles is het vooral een zaak van vertrouwen.

Contracten

Net als in Nederland wordt de koop gesloten bij notariële akte. Gebruikelijk is dat bij het besluit tot kopen een voorcontract wordt gesloten. Dit kan via de notaris, maar ook door middel van een onderlinge overeenkomst. Bij het sluiten van de overeenkomst wordt een “verbintenissom” (Arravona) betaald, meestal 10% van de overeengekomen prijs. U verliest dit geld als u afziet van de koop, de verkopende partij moet de som plus nogmaals eenzelfde bedrag terugbetalen indien de woning wordt teruggetrokken.

Kadaster

Griekenland zelf heeft geen kadaster zoals in Nederland. Indien men een bestaande woning koopt moet een advocaat eerst de “titels” van het onroerend goed onderzoeken, om uit te sluiten dat er geen claims op liggen. Alleen in de Dodecanese heeft men een instituut van de Italianen in ere gehouden: het Landregister (κτηματολογικά βιβλία), vergelijkbaar met het kadaster. Van ieder stukje grond op Kos is het eigendom vastgelegd. Ook geeft de Landregistratie rechtsbescherming. Dit is belangrijk, omdat bij bestaande woningen het eigendom door erfrecht tussen veel partijen verdeeld kan zijn.

Bij splitsing van gebouwen in appartementen wordt het afzonderlijke eigendom in een notariële akte vastgelegd en bij het Landregister geregistreerd. Hierbij is een eigenaar van een appartement ook voor een bepaald percentage eigenaar van de grond en het totale gebouw. Bij de koop van een bestaand appartement moet er altijd op worden gelet dat men ook de hierbij behorende grond verkrijgt. Het onderzoek naar de titels is met behulp van het Landregister veel eenvoudiger uit te voeren.

Het strikte systeem heeft ook een nadeel. Voor nieuwe gebouwen in de stadsuitbreidingen kan het jaren duren voordat de wijzigingsprocedure is doorlopen, soms wel 8 tot 10 jaar. Een nieuwe eigenaar moet er daarom zelf voor zorgen dat het eigendom wordt geregistreerd bij het Landregister wanneer dit mogelijk is. Op zich heeft dit verder geen consequenties omdat het eigendom, net als in de rest van Griekenland, via notariële akte wordt vastgelegd. Ook de plicht van de vorige eigenaar om mee te werken aan registratie bij het Landregister wordt daarin zeker gesteld. Enige beperking kan zijn dat veel Griekse banken pas een lening willen verschaffen indien het huis dat in hypotheek wordt gegeven bekend is bij het Landregister. Dit heeft een gunstige werking op de prijzen van deze huizen: men moet contant betalen hetgeen natuurlijk niet voor iedereen mogelijk is. De Nederlander heeft hier mogelijk een voordeel; door bijvoorbeeld de hypotheek van het eigen huis in Nederland te benutten kan men toch contant betalen.

Juridische ondersteuning

Zoals eerder vermeld is het onderzoek naar de titels van het onroerend goed een noodzaak. Dit onderzoek wordt uitgevoerd door een advocaat. U bent vrij om een advocaat te kiezen. Net als in Nederland heeft een advocaat zijn of haar eigen specialisme, niet iedere advocaat is even geschikt voor onroerend goed transacties. Ook kan de taal een probleem zijn. Laat u dus goed adviseren voordat u iemand in de arm neemt. De kosten voor dit onderzoek spreekt u af met de advocaat. U kunt de advocaat ook via de notaris volmachten om namens u op te treden.

Bij het tekenen van de notariële akte is het in Griekenland wettelijk verplicht dat een advocaat mede ondertekent. De notaris wijst deze advocaat aan, in de regel uw eigen advocaat. Het tarief voor deze ondertekening is 1% over een vastgestelde waarde tot 44.000 Euro, over het resterende bedrag 0.5%. Hiernaast kan de verkopende partij “kosten koper” met u afspreken, u betaalt dan ook de kosten voor de andere advocaat.

De notaris (ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΣ) zorgt voor de legale procedure en de uiteindelijke akte (συμβόλαιο). De ondertekening vindt plaats bij aanwezigheid van alle partijen en hun advocaten. Indien u de Griekse taal niet machtig bent moet u zorgen dat iemand voor u vertaalt tijdens het voorlezen van de notariële akte. Dit moet in een taal zijn die u volledig begrijpt. Iedereen mag de vertaling verrichten, men zweert op het Heilige Evangelie de tekst onveranderd voor u te vertalen.

De kosten voor de notaris bedragen 1,5-2%, dit betaalt u ter plekke samen met de kosten voor de advocaat. In deze tarieven zit ook een opslag voor registratie en controle door diverse beroepsorganisaties.

Belastingnummer (ΑΦΜ)

Voordat u in Griekenland transacties kunt uitvoeren moet u beschikken over een belastingnummer. Dit is vrij eenvoudig aan te vragen op het belastingkantoor in het centrum (Δ.Ο.Υ.) door middel van een (roze) aanvraagformulier, uiteraard in het Grieks. Belangrijk is dat u ook de namen van beide ouders invult. De gegevens worden ingevoerd in de computer en u ontvangt een print. Laat u vergezellen door iemand die de weg weet, net zoals bij veel Grieken die niet in het toerisme werken spreekt men ook op het belastingkantoor geen Engels en kan men u hier niet mee helpen. Een gedegen kennis van zowel het Grieks als de cultuur is een bittere noodzaak.

Overdrachtsbelasting (ΦΜΑ)

Belasting wordt contant betaald op het kantoor van de Δ.Ο.Υ. U dient te beschikken over een belastingnummer (ΑΦΜ), zie aldaar.

Allereerst moet de belasting worden vastgesteld. U dient hiervoor het formulier ΔΗΛΟΣΗ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΟΝ (ΦΜΑ) in te vullen. De advocaat of notaris kan dit voor u verzorgen. Deze kan tevens de waarde van het onroerend goed voor de belasting bepalen (ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ). Deze waarde wordt vastgesteld aan de hand van officiële tabellen en is vaak aanmerkelijk lager dan de verkoopprijs. Op het formulier wordt uw naam, belastingnummer en persoonsgegevens vermeld en de gegevens van de verkopende partij. Voor de aanvraag is tevens een afschrift benodigd van de toestemming waarmee het bouwwerk is toegelaten (ΧΡΟΝΟΣ ΚΑΙ ΤΟΠΟΣ ΑΠΟΚΤΗΣΗΣ). Dit kan de aannemer of verkopende partij verzorgen. Op het formulier wordt het object beschreven (ΠΕΡΙΓΡΑΦΗΑΚΙΝΗΤΟΥ-ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ).

Met het formulier gaat u naar het kantoor van de Δ.Ο.Υ. De afdeling die de belasting vaststelt zit op Kos op de eerste verdieping, rechtsaf en aan het einde van de gang in het rechterkantoor. Neem, als u zelf geen Grieks spreekt, iemand mee om te vertalen. Laat u niet ontmoedigen door de grote stapels formulieren in dit kantoor. Ook in Griekenland is men volledig geautomatiseerd en u verdwijnt echt niet in de stapels. Het vaststellen van de belasting is simpel (2004), 9% over de eerste 15.000 euro en 11% over het meerdere. Als u het vastgestelde bedrag weet kunt u naar de bank om geld te halen. Na terugkomst verkrijgt u het blauwe formulier A8 (ΔΙΠΛΟΤΥΠΟ ΕΙΣΠΡΑΞΗΣ ΤΥΠΟΥ-Α, de computerprint) waarmee u naar de kassier gaat. Vanuit het trappenhuis gezien is dit linksaf en in de hal met loketten het loket in de meest linkerhoek. U betaalt hier de belasting en ontvangt een stempel op het blauwe formulier. Met dit formulier gaat u weer terug naar de afdeling die de belasting heeft vastgesteld. Uw aanvraagformulier en het bewijsstuk A8 wordt van nog meer stempels en nummer voorzien en u bent hier klaar. Het aanvraagformulier met het blauwe bewijsstuk A8 geeft u af bij de notaris. Deze moet ten behoeve van het contract verifiëren of u de belasting heeft voldaan.

Bijkomende kosten

U moet voor overdrachtsbelasting, notaris en advocaat rekenen op totaal 15% bijkomende kosten.

Veel informatie is te vinden op de op de Website van de Nederlandse Zakenborrel in Athene (NZA)

januari 2005